Onteigeningszaken

“Bij bestemmingsplanwijziging neemt u met Vellekoop Makelaardij -Onteigeningszaken de juiste stappen voor het beste resultaat”

 

Een specialisme binnen de makelaardij en zeker in de agrarische-/glastuinbouwsector; dat is de begeleiding en advisering bij (minnelijke) onteigening c.q. bestemmingsplanwijziging.

 

Vellekoop Makelaardij-Onteigeningszaken heeft dit niet alleen al tientallen jaren in haar naam, maar het is ook ons dagelijks werk!

Samen met u als eigenaar (of als ander belanghebbende) inspelen op de ontwikkelingen op het gebied van Ruimtelijke Ontwikkeling, maar ook rekening houdende met uw bedrijfsontwikkeling of persoonlijke omstandigheden. Soms afwachtend, soms pro-actief, al naar gelang de situatie en uw doelstelling.

Daarbij komen ook vragen aan de orde als “Wat is de juiste schadeloosstelling?” of “Wat is er financieel of met bijkomende voorwaarden voor mij mogelijk aan de hand van de toekomstige bestemming?". Met een gedegen onderbouwing maken wij dit inzichtelijk naar u.

 

Ook bij vestiging Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) tot 1 januari 2024, na deze datum in de nieuwe Omgevingswet genoemd "voorkeursrecht beschikkingen", op uw grond kunnen wij samen met u optrekken en inspelen op de situatie.

 

Door onze kennis van deze materie, weten wat er speelt in de sector, uw specifieke kennis van uw bedrijf of grondpositie, werken wij er gezamenlijk met u aan om dat wat vaak als een bedreiging lijkt, tot een kans te maken.

 

Dick van der Wel van Vellekoop Makelaardij-Onteigeningszaken is lid van de kenniswerkgroep onteigening van de NVM, lid van de Vereniging voor Onteigeningsrecht (VvOr) en verder heeft hij jarenlange ervaring in dergelijke processen, al dan niet in combinatie met juridische adviseurs.

  

Kennis maken met onze kennis in dit specialisme? Bel voor een vrijblijvend eerste gesprek.

 

   

 

Lees hieronder wat onze branchevereniging, de NVM, schrijft over "Het proces van onteigening"

 

Als de overheid plannen heeft ontwikkeld voor uw grond en eventuele opstallen op uw grond die in het algemeen belang zijn, kan de overheid uw grond en/of opstallen aankopen door middel van onteigening. Een ingewikkelde situatie met strikte wettelijke voorwaarden. Hier leest u het proces van onteigening in 4 stappen.

 

U bezit grond of vastgoed en de overheid heeft plannen ontwikkeld voor uw omgeving die het algemene belang dienen, zoals de aanleg van een spoorlijn, woonwijk of bedrijventerrein. Daarom wil de overheid uw grond en/of opstallen aankopen. Meestal gebeurt dit in goed overleg, met een minnelijke onteigening. Komt u er echter samen niet uit, dan kan de overheid door middel van gerechtelijke onteigening in het bezit komen van uw eigendommen.

Wil de overheid uw grond en/of uw opstallen onteigenen? Hier leest u het proces van onteigening in 4 stappen. Zodat u precies weet wat u te wachten staat.

 

Stap 1: Informatie vanuit de overheid

De overheid legt de plannen voor de omgeving vast in een bestemmingsplan. Dit plan wordt eerst zes weken ter inzage gelegd zodat belanghebbenden hun mening kunnen geven en eventueel bezwaar in kunnen dienen. Als u een belanghebbende bent, is de overheid verplicht om u van de plannen op de hoogte te brengen. Dit gebeurt meestal via een brief.

 

Stap 2: mogelijkheden analyseren

Als de overheid uw grond of vastgoed wil aankopen, is het belangrijk eerst de mogelijkheden te analyseren. Niet altijd heeft de overheid het recht om te onteigenen en in sommige gevallen kunt u alsnog (gedeeltelijk) blijven. Afhankelijk van de plannen van de overheid, zijn er een aantal mogelijkheden om in verweer te gaan:

 

• Algemeen belang: Onteigenen kan alleen indien een gemeente het algemeen belang en de noodzaak ervan kan aantonen. Bij het aanleggen of verbreden van een weg is dat vaak het geval, maar er zijn ook situaties denkbaar waarbij het algemeen belang niet aantoonbaar is. U kunt dan in verweer gaan tegen het plan en u zult de (gemeente)raad ervan moeten overtuigen dat het algemeen belang niet wordt gediend met het plan. 
• Gedeeltelijke onteigening: In sommige gevallen is het mogelijk alleen een deel van uw grond en/of vastgoed te onteigenen. U moet dan bewijzen dat er geen noodzaak is voor het onteigenen van de delen die u wenst te behouden.
• Zelfrealisatie: De Onteigeningswet stelt dat de eigenaar van de te onteigenen zaken het recht heeft op zelfrealisatie. Dit betekent dat als u aantoont de nieuwe bestemming zelf te kunnen bereiken, onteigening niet aan de orde is.

Zelfrealisatie claimen kan alleen onder strikte voorwaarden. Zo moet uw grondeigendom aaneengesloten zijn, niet zodanig klein of versnipperd dat er geen sprake meer is van het doelmatig realiseren van het bestemmingsplan. Ook moet de gemeente uitvoering door een ander niet beter in het publieke belang achten.

 

Een onteigening is een strikte procedure voor zowel de overheid als voor u. Daarnaast gelden aanvullende voorwaarden en regels. Een NVM Landelijk & Agrarisch-makelaar is een onteigeningsdeskundige die de mogelijkheden voor u op een rij zet. De makelaar adviseert bij het inschatten van uw slagingskans en helpt zo nodig met het indienen van bezwaarschriften.

 

Stap 3: schade bepalen

De Onteigeningswet bepaalt dat u er door onteigening niet op achteruit mag gaan, niet in vermogen en ook niet in inkomen. U krijgt dus een volledige vergoeding van alle schade die het directe en noodzakelijke gevolg is van onteigening. Dit wordt schadeloosstelling genoemd.

 

U hebt recht op een vergoeding voor:

• Vermogensschade: de waarde van het vastgoed dat u bezit
• Inkomensschade: de inkomensdaling als gevolg van het verlies van grond of door de hogere investeringskosten voor vervangende grond, woning en/of bedrijfsruimte
• Bijkomende schade: zoals verhuiskosten, herinrichtingskosten, stagnatiekosten, financieringskosten en advieskosten.

 

De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u bij het bepalen van de schade. Hij is een gecertificeerd taxateur en als geen ander in staat om de waarde van uw eigendom – grond en vastgoed - vast te stellen. Alle schade als gevolg van de onteigening legt de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar vast in een schadeloosstellingsrapport inclusief berekeningen. Dit rapport is een belangrijke maatstaf bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling in het verdere proces.

 

Stap 4: minnelijke of gerechtelijke onteigening

Voordat de overheid kan onteigenen, moet zij eerst met u overleggen en proberen overeenstemming te bereiken over het aankopen van uw bezit. Dit wordt ook wel minnelijke onteigening of minnelijke verkoop genoemd. U heeft dan recht op een volledige schadeloosstelling, net zoals bij een gerechtelijke onteigening, maar de verkoop vindt plaats zonder tussenkomst van een rechter. De meeste transacties vinden op deze manier plaats.

 

Nadat de waarde van uw vastgoed getaxeerd is door de overheid, ontvangt u een aanbod voor een volledige schadevergoeding. U kunt onderhandelen over de hoogte van dit bod om tot een zo gunstige mogelijke financiële regeling te komen. Het schadeloosstellingsrapport speelt hierin een belangrijke rol.

 

Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u bij het bepalen van de juiste verkoopstrategie en voert namens u de onderhandelingen met de grondaankoper van de overheid om tot een zo gunstig mogelijke financiële regeling te komen.  

 

Gerechtelijke onteigening

Als u niet tot overeenstemming komt met de overheid volgt een onteigeningsprocedure. Deze procedure bestaat uit twee fasen:

 

1. De administratieve fase
   In de administratieve procedure stelt de overheid een onteigeningsplan op dat door de regering moet worden goedgekeurd. Vervolgens wordt door de overheid het ontwerp-onteigeningsplan zes weken ter inzage gelegd zodat belanghebbenden hun mening kunnen geven over het ontwerpbesluit. Uiterlijk 6 maanden later volgt het onteigeningsbesluit (Koninklijk Besluit).
   Als u het niet eens bent met het ontwerp-onteigeningsplan kunt u als belanghebbende bezwaar maken. Een onteigening is een strikte procedure voor de overheid en voor u waarbinnen precieze voorwaarden en regels gelden. Een NVM-Onteigeningsspecialist is een onteigeningsdeskundige die uw slagingskans kan inschatten en kan helpen bij het indienen van bezwaarschriften.
2. De gerechtelijke fase
   Na de administratieve fase volgt de gerechtelijke procedure. U wordt dan door middel van een dagvaarding opgeroepen om voor de rechtbank te verschijnen. U heeft hierbij een deskundige jurist nodig. Meestal vergoedt de overheid de kosten van de rechtsbijstand als deze niet onredelijk hoog zijn.
   
   De rechter spreekt een onteigeningsvonnis uit en stelt de schadevergoeding vast die de overheid u moet betalen. Als de rechter het onteigeningsvonnis uitspreekt, wordt uw grond onteigend. Het eigendom van uw grond en/of vastgoed gaat pas over naar de overheid als het vonnis in de openbare registers is ingeschreven en de door de rechter vastgestelde schadevergoeding aan u is betaald. U kunt tegen het onteigeningsvonnis van de rechtbank beroep aantekenen. 

Planschade en nadeelcompensatie

Ook als u niet onteigend wordt, kunt u directe of indirecte schade ondervinden als gevolg van overheidsbesluiten. Dit noemen we planschade of nadeelcompensatie. In beide gevallen heeft u mogelijk recht op een vergoeding.

 

• Planschade: Planschade is de schade die ontstaat als gevolg van een bestemmingsplanwijziging of een projectbesluit. Bijvoorbeeld waardevermindering van uw grond of beperking in uw bebouwingsmogelijkheden. Er is dan sprake van een schadeveroorzakend overheidsbesluit.
• Nadeelcompensatie: Nadeelcompensatie is ook de schade als gevolg van rechtmatig overheidshandelen. Anders dan bij planschade, ligt de grondslag voor nadeelcompensatie bij overheidshandelen. Bijvoorbeeld het (tijdelijk) afsluiten van een weg ten behoeve van bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden.

 

Het bewijzen van planschade of nadeelcompensatie vereist een zeer grondige analyse waarin de oude situatie wordt vergeleken met de nieuwe situatie. De analyse, die wordt vastgelegd in een analyserapport, is een belangrijke indicatie voor de hoogte van de schadeloosstelling indien u recht op planschade of nadeelcompensatie heeft.

 

In het geval van planschade heeft een claim alleen zin als u het nieuwe bestemmingsplan niet had kunnen voorzien toen u eigenaar werd. Bij nadeelcompensatie geldt dat het standpunt van (semi)overheden vaak is dat hinder als gevolg van werkzaamheden iets is waar u als ondernemer rekening mee moet houden. Daarnaast moet de schade of waardevermindering objectief meetbaar zijn en u dient, voor het in behandeling nemen van de claim, eerst de verplichte leges te betalen. U kunt tot maximaal 5 jaar na een schadeveroorzakend besluit een schadeclaim indienen.

 

Het is verstandig altijd advies te vragen aan een onteigeningsdeskundige voordat u een claim indient. Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar is op de hoogte van de laatste ontwikkelingen en de geldende wet- en regelgeving. De makelaar is een gecertificeerd taxateur en kent de (lokale) markt goed. Door die deskundigheid en jarenlange ervaring kan de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar een goede analyse maken van de schade en uitstekend beargumenteren waarom u recht heeft op planschade of nadeelcompensatie.

 

Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG)

U hebt een agrarisch bedrijf of u bezit grond en ontvangt bericht van de gemeente over het vestigen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) op uw grond en/of vastgoed. Door deze claim van de gemeente op uw grond en eventuele opstallen, kunt u vanaf dit moment uw bezit niet meer vrij verkopen. Wat betekent dit en wat zijn de gevolgen ervan?

 

Een gemeente kan bij vaststelling van een nieuw structuurplan of bestemmingsplan, waarbij aan gronden een nieuwe niet-agrarische bestemming wordt gegeven, een voorkeursrecht op die gronden vestigen. Zo wil de overheid voorkomen dat de grondprijs omhoogschiet en de gemeente te veel moet betalen. Dit betekent echter niet dat de gemeente uw grond goedkoop kan opkopen.

 

De WVG is ingewikkeld en kent belangrijke regels en specifieke termijnen. Ligt uw grond en/of vastgoed in een WVG-gebied? De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kan samen met u kijken wat de gevolgen zijn voor uw situatie en wat voor u reële verkoopprijzen zijn. Als het uiteindelijk tot een verkoop aan de gemeente komt, dan kan de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar namens u onderhandelen en een maximale prijs voor uw bedrijf realiseren.

 

Waarom een onteigeningsspecialist?

Als u jaren naar volle tevredenheid op een plek woont en aan uw bedrijf bouwt, kan de confrontatie met een onteigening flink wat emoties met zich meebrengen. Dit nog los van de ingewikkelde en juridische materie die op u af komt. Juist dan is het fijn te kunnen vertrouwen op een deskundige die u begeleidt en adviseert. Iemand die de procedures kent en die uw belangen behartigt.

 

Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar is specialist op het gebied van onteigening. De onteigeningsspecialist kent de Onteigeningswet en de jurisprudentie en heeft veel ervaring met het bepalen van schadeloosstellingen. Hij adviseert over praktische, fiscale en juridische aspecten, stelt een schadeloosstellingsrapport op inclusief berekeningen, helpt bij het bepalen van de verkoopstrategie en voert onderhandelingen met de grondaankoper van de overheid om tot een zo gunstig mogelijke financiële regeling voor u te komen. En als het zover komt, coördineert de onteigeningsspecialist ook de gerechtelijke procedure in samenwerking met een onteigeningsadvocaat.

 

U heeft recht op een vergoeding van de volledige door u gemaakte kosten van rechtsbijstand en bijstand door deskundigen. De kosten voor de onteigeningsspecialist worden daarom, zowel bij een minnelijke onteigening als bij een gerechtelijke onteigening, volledig aan u vergoed. Dit geldt ook bij verkoop aan een gemeente in het kader van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.